전세보증금 있는 집 증여할 때 세금 줄이는 부담부증여 꿀팁

부모님이 아파트나 빌라를 자녀에게 물려주려고 할 때

가장 먼저 떠오르는 걱정은 세금입니다.

 

특히 집값이 오른 지역이라면 “증여세가 너무 많이 나오는 것 아닐까?” 하는 부담이 큽니다.

이때 부동산에 대출이나 전세보증금이 있다면 ‘부담부증여’를 꼭 검토해볼 필요가 있습니다.

 

부담부증여는 단순히 집을 공짜로 넘기는 방식이 아닙니다.

부동산과 함께 그 부동산에 붙어 있는 채무까지 자녀가 함께 넘겨받는 증여 방식입니다.

 

국세청 상담사례에서도 수증자가 실제로 채무를 인수해 부담하는 경우,

해당 채무액은 증여재산가액에서 차감될 수 있다고 안내하고 있습니다.

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부담부증여란?

쉽게 말해 부담부증여는 “집은 물려주되, 그 집에 딸린 빚도 함께 넘기는 방식”입니다.

예를 들어 시가 5억 원짜리 아파트에 전세보증금 2억 원이 있다고 가정해보겠습니다.

구분	일반증여	부담부증여
아파트 시가	5억 원	5억 원
전세보증금	반영 안 됨	2억 원 차감
증여세 계산 기준	5억 원	3억 원
특징	증여세 부담 큼	증여세 절세 가능

 

일반증여라면 5억 원 전체가 증여세 계산 기준이 됩니다.

하지만 부담부증여는 자녀가 전세보증금 2억 원을 함께

인수하기 때문에 실제 증여받은 순수 재산은 3억 원으로 봅니다.

 

즉, 부담부증여의 핵심은 채무를 뺀 금액에 대해서만 증여세를 계산한다는 점입니다.

 

※ 여기서 잠깐! 같은 5억 원 아파트라도 일반증여와 부담부증여는

세금 차이가 크게 날 수 있습니다. 아래 내용을 꼭 확인한 뒤 계산해보세요.

왜 부담부증여가 절세에 유리할까?

부담부증여가 절세 방법으로 자주 언급되는 이유는 세금이 나뉘기 때문입니다.

채무를 제외한 순수 증여 부분에는 증여세가 붙습니다.

반대로 자녀가 인수한 채무 부분은 부모가 자녀에게 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세가 적용됩니다.

 

정리하면 아래와 같습니다.

구분	세금 종류	누가 부담?
채무 제외 순수 증여분	증여세	자녀
대출·전세보증금 등 채무분	양도소득세	부모
부동산 취득	취득세	자녀

 

증여세는 누진세 구조라 금액이 커질수록 부담이 커집니다.

그래서 과세 기준 금액을 낮추는 것만으로도 절세 효과가 생길 수 있습니다.

 

특히 부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면

채무 부분에 대한 양도소득세 부담이 낮아질 가능성도 있습니다.

다만 보유기간, 거주요건, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

부담부증여로 인정되는 채무는?

부담부증여라고 해서 아무 빚이나 인정되는 것은 아닙니다.

세무서가 인정하는 채무는 객관적인 증빙이 가능한 채무여야 합니다.

• 금융기관 주택담보대출
• 전세보증금
• 임대차보증금
• 등기부나 계약서로 확인되는 채무

반대로 가족끼리 “돈을 빌렸다”고 말만 하는 경우는 위험합니다.

차용증만 있고 실제 이자 지급 내역이나

계좌 흐름이 없다면 부담부증여 채무로 인정받기 어렵습니다.

 

준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

• 대출잔액증명서
• 임대차계약서
• 보증금 입금 내역
• 채무 인수 관련 계약 내용
• 자녀의 상환 능력을 보여주는 소득자료

국세청 자료에 따르면 부모와 자녀 간 증여도 10년 이내

증여재산을 합산해 계산할 수 있으며, 직계존속으로부터

증여받는 경우 성년 자녀는 10년간 5천만 원까지 공제됩니다.

부담부증여가 유리한 경우

부담부증여는 모든 상황에서 정답은 아닙니다.

하지만 아래 조건에 해당한다면 검토할 가치가 큽니다.

유리할 수 있는 경우	이유
전세보증금이 큰 주택	증여세 과세 기준이 줄어듦
부모가 1세대 1주택자	양도세 부담이 낮을 수 있음
자녀에게 일정한 소득이 있음	채무 인수 인정 가능성 높음
증여재산가액이 큰 경우	일반증여 대비 세금 차이 확대

 

특히 전세 낀 아파트를 자녀에게 넘길 때

부담부증여는 반드시 비교 계산해봐야 하는 방식입니다.

 

세금은 한 번 신고하면 되돌리기 어렵습니다.

일반증여와 부담부증여를 비교하지 않고 진행하면 생각보다 큰 금액을 놓칠 수 있습니다.

부담부증여 전 체크리스트

• 부모님의 주택 수 확인
• 1세대 1주택 비과세 가능 여부 확인
• 취득가액과 예상 양도차익 계산
• 자녀의 소득 및 상환능력 확인
• 대출·보증금 증빙서류 준비
• 일반증여와 부담부증여 세금 비교
• 세무사 상담 후 신고 진행

부담부증여는 단순한 절세 꼼수가 아닙니다.

부동산을 이전하면서 증여세, 양도소득세, 취득세를 함께 설계하는 방법입니다.

 

따라서 인터넷 글만 보고 바로 진행하기보다는

반드시 세무대리인과 비교 계산을 해보는 것이 안전합니다.

 

마치며

 

부모님이 자녀에게 아파트나 빌라를 물려줄 계획이라면 일반증여만 생각하지 마세요.

대출이나 전세보증금이 있는 부동산이라면 부담부증여를 활용해 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

부담부증여는 잘 활용하면 절세가 되지만, 잘못 진행하면 세금이 더 늘어날 수도 있습니다.