5억 아파트 취득세가 4천만 원 나오는 8% 중과 조건

매매가와 대출 한도까지 맞췄는데 잔금일에 세금이 4천만 원 가까이 나온다면 자금 계획이 달라져요. 아파트 취득세는 매매가만 보고 가늠하기 어려워요. 아파트 취득세율은 취득가액과 세대 주택 수, 새집이 조정대상지역에 있는지에 따라 달라지거든요.

아파트 취득세 계산은 계약 전에 해보세요. 아래에서 아파트 취득세 4천만 원이 나오는 두 가지 경우를 비교하고, 아파트 취득세 계산기에 넣을 정보도 정리했어요.

 

12억 원 아파트는 기본세율을 적용해도 합계 3,960만 원이에요. 반면 5억 원 아파트에 8% 중과가 적용되면 취득세 본세만 4,000만 원이에요. 두 예시 모두 전용 84㎡이고 감면은 적용하지 않았어요.

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취득세 4천만 원이 나오는 경우

12억 원 아파트의 취득세 본세는 3,600만 원이에요. 지방교육세 360만 원을 합치면 3,960만 원이고, 같은 가격의 전용 101㎡ 아파트라면 농어촌특별세 240만 원이 붙어 4,200만 원이 돼요.

관심 있는 집과 가격이나 면적이 비슷한 줄을 찾아 본세와 최종 납부액을 비교해 보세요.

개인 매매 가정, 감면 미적용, 단위 만 원

매매 조건	본세	교육세	농특세	합계
12억 · 84㎡ · 기본	3,600	360	0	3,960
12억 · 101㎡ · 기본	3,600	360	240	4,200
5억 · 84㎡ · 8% 중과	4,000	200	0	4,200

 

표는 매매가와 과세표준이 같다고 가정했어요.

전용 101㎡ 예시는 국민주택규모를 초과하는 지역 기준이에요.

서울시 ETAX 부동산 취득세 세율표 확인

아파트 취득세율과 중과 기준

기본세율은 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3%예요. 가운데 구간은 가격에 따라 세율이 달라져요. 예를 들어 7억 5천만 원에 기본세율을 적용하면 2%, 본세는 1,500만 원이에요.

• 8% 중과는 조정대상지역에서 세대 기준 두 번째 주택을 사거나, 그 외 지역에서 세 번째 주택을 사는 경우에 적용될 수 있어요.
• 12% 중과는 조정대상지역에서 세 번째 이상, 그 외 지역에서 네 번째 이상 주택을 사는 경우에 적용될 수 있어요.

이사 때문에 잠시 2주택이 된다면 일시적 2주택 예외와 기존 집 처분기한을 확인하세요. 분양권·입주권이나 주거용 오피스텔도 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있어요.

지방세법 제11조 기본세율 · 제13조의2 중과 기준

계약 전 위택스 계산 순서

위택스에서 지방세 미리계산 → 취득세(부동산)를 열고 아래 순서로 확인해 보세요.

1. 매매가와 전용면적을 확인해요. 농어촌특별세를 판단할 때는 일반적으로 전용 85㎡, 수도권 밖 비도시지역 읍·면은 100㎡ 기준을 봐요.
2. 취득일 기준으로 세대 주택 수와 새집의 조정대상지역 여부를 확인해요. 생애최초 감면이나 일시적 2주택에 해당할 가능성이 있으면 관할 시·군·구 세무부서에 적용 여부를 확인해요.
3. 계산 결과에서 취득세·지방교육세·농어촌특별세 합계를 확인해요. 중개보수나 국민주택채권 할인 비용 등은 잔금 예산에 따로 잡아요.

매매 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해요. 그 전에 소유권이전등기를 한다면 등기 전에 신고·납부해야 해요.

위택스 지방세 미리계산 열기 · 취득세 신고·납부 기한 확인

잔금 예산에 넣을 금액

아파트 취득세 4천만 원이라는 숫자를 보면 먼저 본세인지 합계인지 확인하세요. 내 아파트 취득세율을 적용한 뒤에는 지방교육세와 농어촌특별세까지 확인해야 잔금에 필요한 현금이 보여요.

 

아파트 취득세 계산기로 관심 매물의 예상액을 뽑아 두세요. 아파트 취득세 계산 결과에 감면이나 중과 여부가 걸려 있다면 계약 전에 관할 세무부서에 확인하고, 확정한 아파트 취득세와 부가세목 합계를 잔금 예산에 적어두세요.

 

확인 기준일 2026년 11월 11일